Výstavba družstevního bydlení na Kamenném vrchu

V Brně-Novém Lískovci se chystá jeden z nejvýznamnějších bytových projektů v novodobé historii města – Kamenný vrch II. Proč se o něm mluví po celé České republice, co přesně přinese a jaké otázky a obavy vyvolává u nás, kteří v Novém Lískovci již žijeme?

O co v projektu jde?

V lokalitě nad ulicí Petra Křivky (poblíž stávajícího sídliště Kamenný vrch) se v horizontu několika let objeví nová bytová výstavba. Město Brno zde plánuje postavit 353 bytů, z nichž většina bude fungovat v režimu družstevního bydlení. Cílovou skupinou jsou především mladé rodiny a střední třída, která nedosáhne na drahé hypotéky.

Cena bytů je nižší než u běžného developmentu. Město si totiž může dovolit nestavět za účelem zisku.

Proč jde na české poměry o průkopnický projekt?

Kamenný vrch II je projekt, který je opakem klasické investiční výstavby. V nich se často staví malometrážní byty a města často nedonutí developera zajistit nutnou občanskou vybavenost. Kamenný vrch II oproti tomu:

• Navrací se k družstevní tradici s garancí města: Brno zakládá bytová družstva, kde je na začátku samo členem. Pro zájemce to znamená nižší pořizovací náklady (nemusí prokazovat individuální bonitu pro hypotéku, úvěr si bere družstvo jako celek).
  
• Klade důraz na modro-zelenou infrastrukturu: Projekt je od počátku projektován s ohledem na změnu klimatu. Počítá se s retencí dešťových vod, parkem, zelenými střechami a maximálním zachováním zeleně. Energetické štítky bytů budou mít třídu B. Domy budou mít kromě venkovních parkovacích míst také podzemní garáže, takže noví obyvatelé nezaberou již existující parkovací stání ve čtvrti.
  
• Přichází s promyšleným architektonickým konceptem: Nejde o uniformní paneláky, ale o promyšlené urbanistické řešení, které má vytvořit živou lokalitu, nikoli jen noclehárnu.

Jak se na projektu podílela městská část Nový Lískovec?

Město tuto lokalitu přes 30 let neprodalo developerům a v územním plánu s ní počítalo pro bydlení. Jako městská část jsme měli na výběr. Mohli jsme výstavbu blokovat s rizikem, že městu dojde trpělivost, pozemky prodá developerovi a my pak budeme mít minimální vliv na podobu výstavby. Raději jsme zvolili cestu konstruktivní spolupráce s cílem přinést Novému Lískovci maximum výhod. Z těch můžeme jmenovat:

• Zlepšení dopravní obslužnosti MHD, protože se nám podařilo přesvědčit město a DPMB k posílení trolejbusové linky 26 k datu výstavby sídliště.
• Na nátlak městské části magistrát upustil ze stavby dvou bytových domů a místo nich bude součástí výstavby nová mateřská škola.
• Do stavebního povolení jsme doplnili podmínku, že během výstavby nesmí být žádné parkovací místo zrušeno bez náhrady.
• Díky spolupráci na tomto projektu byl brněnský magistrát nakloněn výstavbě několikapatrového parkovacího domu na ulici Jihlavská. Ten město zafinancovalo 100 mil. Kč z fondu dopravní mobility (do něj putují příjmy z modrých zón). Bez těchto peněz by si parkovací dům Nový Lískovec nikdy nemohl dovolit.

Zároveň se nám podařilo s městem vyjednat, že jeden z domů bude v majetku Nového Lískovce. Budou v něm obecní byty k pronájmu a výstavba tohoto domu je financována z nájemného placeného v obecních bytech. Bytový fond Nového Lískovce tak posílí 19 nových bytů s nájmem hluboko pod úrovní tržního nájemného.

Prosadili jsme také, aby se v přízemní tohoto domu nacházely čtyři nebytové prostory, které po dostavění mohou sloužit jako ordinace, večerka nebo prostory ke scházení (co konkrétně zde bude ještě není rozhodnuto). V ostatních domech jsou pouze byty a ze zkušenosti víme, jak tyto prostory v naší čtvrti chybí.

Součástí výstavby je také 54 městských nájemních bytů. Naším cílem je získat tyto městské byty do správy, protože Brno obecně na správu svých bytů nemá dostatečné kapacity, zatímco naše městská část na správu svého bytového fondu kapacity a zkušenosti má.

Jaké jsou obavy veřejnosti?

Každá nová výstavba takového rozsahu přirozeně vyvolává obavy obyvatel, kteří zde žijí. V následujících odstavcích se pokusíme adresovat ty nejčastější.

Jak se po dokončení stavby změní dopravní situace ve čtvrti?

Jak již bylo zmíněno, situace s parkováním by měla zůstat nezměněna, protože noví obyvatelé budou mít parkovací místa v podzemních garážích a na nových ulicích. Dohromady 471 nových parkovacích míst – 263 v garážích a 208 na ulicích.

Z našich průzkumů víme, že cca 75 % aut v Novém Lískovci opustí své parkovací místo jen o víkendu. Při hrubém předpokladu jednoho auta na domácnost tak může být nárůst dopravy v pracovních dnech okolo 90 aut denně, na což stávající dopravní napojení stačí. Lze také předpokládat, že část dopravy v pracovních dnech nepojede přes Nový Lískovec, ale bližší ulicí Chironovou.

Nezasáhne výstavba do existujícího ekosystému a přilehlé přírodní rezervace?

Na lokalitě již proběhlo kácení a první přípravné práce. Rostly zde náletové dřeviny a trnité keře, které vytvářely svahu hustou zelenou “střechu”, skrz ni však téměř neprocházelo světlo, vegetace na zemi byla řídká a v zimě zde přespávali lidé bez domova. Jen při čištění oblasti nad zastávkou trolejbusu bylo odvezeno 24 m³ odpadků. Ztráta biodiverzity v lokalitě tedy není nijak velká.

Design výstavby naopak počítá s intenzivní výsadbou stromů a přilehlým parkem Roklinka. Všechny domy budou mít zelené střechy, což omezí sálání tepla do okolí a zlepší hospodaření s vodou. Blízké zahrádkářské kolonie budou dopravně přístupné ze směru ulice Petra Křivky a proto je počítáno s omezením dopravy v okolí Koniklecové louky.

Dostupné bydlení přitáhne do lokality sociálně problémové obyvatele

Projekt se snaží nabídnout cenově dostupné bydlení, cena 1 m² však nejde pod 108 000 Kč. Pro přidělení bytu se vyžadují určité spodní příjmové limity, takže se zde počítá se solidní schopností splácet své závazky.

Co se týče obavy, že byty skoupí investoři, tak podmínky družstva počítají, že zájemci o bydlení nevlastní jinou obytnou nemovitost. Přednost při losování mají rodiny s trvalým pobytem v Brně. Na Kamenném vrchu tedy vyroste čtvrť, kde obyvatelé budou trvale bydlet a nikoliv nájemní byty, kde se nájemníci často střídají.

Proč už to dávno nestojí a proč se to tak prodražilo?

Tady se dostáváme na území, které je mimo moc MČ Nový Lískovec, protože samotnou výstavbu a proces rozdělování bytů má na starost brněnský magistrát. Protože se ale jedná o velmi častý terč kritiky, je fér to zde zmínit.

První kolo a druhé kolo podávání žádostí o byty na KV II proběhlo v letech 2018 a 2022. Sluší se připomenout, že vždy před komunálními volbami. Zde vzniká první bod kritiky – Brno mělo prvně zařídit pozemky a povolení a teprve pak lidem slibovat byty, protože pak by nemuseli čekat tak dlouho.

Druhá výtka směřuje na samotnou délku procesu přípravy projektu. 8 let trvalo, než se od spuštění prvního kola staveniště předalo stavebníkům. Za tu dobu Inflace a energetická krize navýšily cenu výstavby oproti původně avizované hodnotě.

Dalo se to vše udělat lépe? Rozhodně. Dodejme ale, že se jedná o pilotní projekt, který dekády v Česku nikdo nezkoušel, nemá podporu v zákoně a tyto porodní bolesti musely přijít. Doufejme, že se z nich Brno poučilo, aby další družstevní výstavba probíhala mnohem snáze.

Co bude se zbytkem lokality Kamenný vrch?

V územním plánu města Brna se počítá s další výstavbou směrem k ulici Chironově. Vzhledem k tomu, že se tímto projektem zvýší počet bytů v Lískovci o 10 %, tak je podle nás kapacita pro další výstavbu vyčerpaná.

Proto jsme na zastupitelstvu schválili návrh změny územního plánu tak, aby se území nad konečnou trolejbusové zastávky 26 proměnilo v rekreační zónu s parkem. Tak by zde další výstavba již nebyla možná.

Území na tuto změnu už připravujeme. I když není ve správě městské části, ale magistrátu, městská část zde uklidila desítky tun odpadků a provádí postupně citlivé probírky zeleně tak, aby byly zachovány cenné dřeviny.

Dostupné bydlení je ve městě jistě potřeba. Nový Lískovec však v tomto ohledu poskytl, co mohl. A tak si zaslouží i další nový park. Je to reálná vize, protože se nám už jednou v minulosti podařilo změnit územní plán a vznikl tak Park Pod Plachtami.

Proč význam výstavby sahá až za hranice Brna?

Brno má připraveno ještě několik lokalit ke družstevní výstavbě. Na každé se intenzivně pracuje, Kamenný vrch II je však jediná lokalita, kde výstavba už začala. Pokud vše vyjde jak má, projekt dá ostatním městům v ČR návod, jak projektovat družstevní výstavbu. To pak může lidem přinést levnější bydlení v celé zemi.